Будет ли пересмотрен мортгидж стресс-тест?

Ипотечная азбука

Ряд регулятивных изменений, включающих повышения процентных ставок, налоги для иностранных покупателей и стресс тест, привели к снижению активности на рынках недвижимости Канады.

К такому выводу приходит новый отчёт от Мортгидж Профессионалов Канады (Mortgage Professionals Canada – МРС), который задаётся вопросом, не являются ли правительственные вмешательства в ипотечный рынок чрезмерными и не может ли это привести к последующим нежелательным экономическим последствиям.

В частности, МРС, отраслевая группа, представляющая мортгидж брокеров и работников индустрии ипотечного кредитования, утверждает, что стресс тест полагается на «неправильную процентную ставку» и лишь усиливает рыночный спад.

Отчёт ставит под сомнение основополагающий принцип стресс тестов, которые должны определять кредитоспособность заёмщиков на случай повышения ставок в будущем. По словам МРС, к мортгидж дефолтам (невыплатам) гораздо более часто приводят потери рабочих мест, чем изменения процентных ставок.

В 2018 году продажи недвижимости сократились на 11%, однако общая сумма непогашенных мортгидж долгов в конце года составила внушительные $1.55 трлн.Напомним, стресс тест требует, чтобы и покупатели первой недвижимости, и владельцы существующих мортгиджей, квалифицировались под контрактную ставку плюс 2%. Тем не менее, исследования приведенные в отчете MPC, называют такой порог чрезмерно высоким. Более того, он игнорирует тот факт, что через пять лет доход заёмщиков также будет выше плюс, к тому времени, они выплатят значительную долю основной части кредита.

Если средний рост зарплат в Канаде составляет около 2% в год, то через пять лет доход типичного заёмщика будет более чем на 10% выше сегодняшнего. Вдобавок, за эти пять лет заёмщики успеют внести значительную сумму основной части долга - порядка 13% или 14% при более-менее стандартных условиях контракта.

Стресс тест должен учитывать более высокие доходы и меньшую сумму долга через пять лет. Таким образом, если необходимо проверить, сможет ли заёмщик вносить платежи в случае повышения ставок на 2% через пять лет, то контрактной ставки плюс 0.75% должно быть вполне достаточно для осуществления квалификации сегодня.

По мнению МРС, многие покупатели первой недвижимости либо не смогли квалифицироваться для покупки желаемого жилья, либо и вовсе были вынуждены покинуть рынок. Тем, кто не может приобрести недвижимость, приходится арендовать жильё, а это усиливает давление на и до того жёсткий рентный рынок, где рост арендной платы в прошлом году составил 3.4%.

Одной из основных причин при введении стресс теста указывался тот факт, что рост процентных ставок увеличит стоимость обслуживания долга, и это может привести к потере собственности для многих домовладельцев (foreclosure).

Однако отчёт МРС оспаривает это предположение, утверждая, что процент мортгидж дефолтов не настолько зависит от изменений процентных ставок. На самом деле, он более чувствителен к потере работы, а это значит, что стресс тест не может являться гарантией выплат по ипотечному кредиту. К тому же, сейчас уровень просрочек по ипотечным кредитам в Канаде находится на исторически низком уровне в 0.24% (1 из 424 заёмщиков). Данный показатель стабильно снижается с 2009 года.

Последствия спада на рынках недвижимости влияют на всю экономику, включая рабочие места в секторе недвижимости и строительства, а также прибыль, полученную от налогов на передачу собственности и т.д. Разумеется, есть и множество непредвиденных последствий, например, увеличение спроса на рынке аренды.

Стабильность на рынках труда является залогом стабильности на рынках недвижимости. Если правительство согласно с тем, что на способность обслуживать долг больше влияют сокращения рабочих мест, чем рост процентных ставок, что доходы населения растут и что остаток основной части долга со временем снижается, тогда есть прямой смысл в пересмотре порога стресс теста.

Федеральное правительство судя по всему внимательно следит за рынком недвижимости и ипотечного кредитования. В конце января по данным трёх прямых источников агентства Reuters, правительство раздумывало о том, чтобы применить мортгидж стресс тесты, которыми обязаны подчиняться банки, ещё и к частным инвесторам (private lenders). Главной целью является предотвращение дестабилизации рынков недвижимости на фоне резкого роста числа новых ипотечных кредитов, выданных частными инвесторами.

Представители министерства финансов, финансовой инспекции, центрального банка и федерального агентства недвижимости обсуждали, представляет ли увеличение количества частных лендеров в прошлом году угрозу экономической стабильности, сообщают источники, пожелавшие остаться анонимными из соображений конфиденциальности.

По словам экономистов, частные лендеры, обычно представляющие собой группу состоятельных лиц, сегодня составляют около десятой части канадского ипотечного рынка стоимостью в $1.5 трлн. Их всё ещё кардинально обгоняют банки, однако рост объемов мортгиджей, выданных частными компаниями, резко увеличился с момента введения новых правил, усложнивших процесс выдачи кредитов банками.

На данный момент частные кредиторы не подпадают под правила В-20, так как они контролируются провинциальными регулятивными органами, а не федеральным Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI). Выведение их под федеральный контроль потребует изменения закона.

Один источник сообщает, что согласно первому варианту федеральное правительство может попросить провинции также ввести правила В-20. В таком случае частные кредиторы также будут обязаны квалифицировать заёмщиков под более высокую ставку или под контрактную ставку плюс 2%, как сейчас это делают банки.

Менее строгая рассматриваемая альтернатива включает в себя рекомендации провинциям о более тщательной проверке, которую частные кредиторы должны проводить, чтобы убедиться в способности своих заёмщиков погасить долг, однако без непосредственного стресс теста.

Однако, по словам министра финансов, Билла Морно, он пока не рассматривает никаких дополнительных регулятивных мер, направленных на частных ипотечных кредиторов.

Об этом он заявил репортёрам в Оттаве. Отвечая на вопрос о том, обеспокоен ли он ростом данного сектора в Канаде, Морно указал, что в данный момент он не рассматривает никаких особенных мер в этом вопросе. «Мы всегда смотрим на всё ипотечное пространство, чтобы убедиться в адекватной защите канадцев нашей системой. Это значит, что мы должны думать, разумеется, о самом пространстве, которое мы напрямую регулируем, и о том, как эти изменения влияют на другие секторы предоставления подобного рода займов», - указал он. «Однако я сейчас не рассматриваю ничего определённого в этом вопросе».

Альтернативное и частное финансирование сегодня во многих случаях является своеобразной палочкой-выручалочкой для заемщиков с хорошей кредитной историей и нормальными доходами, оказавшихся вытесненными стресс-тестом из банковского сектора. Особенную популярность сегодня приобретают кредитные линии под залог жилья, которыми активно пользуются предприниматели (self-employed), чтобы не разрывать существующие мортгиджи с хорошими процентами и вместе с тем получить доступ к капиталу в доме для решения насущных финансовых задач, выплаты накопившихся долгов или развития бизнеса.