Mortgage Renewal в 2025

Как действовать и что выбирать

Наступил новый 2025 год, и для 1,2 миллиона держателей ипотечных кредитов это означает, что пришло время возобновлять свои мортгиджи.

Согласно отчету, опубликованному Канадской корпорацией ипотечного и жилищного строительства (CMHC) в ноябре прошлого года, 85 процентов ипотечных кредитов, подлежащих возобновлению в 2025 году, были подписаны еще тогда, когда процентная ставка Банка Канады была на уровне или даже ниже одного процента. Это означает, что по меньшей мере 1,05 миллиона домовладельцев с ипотекой вскоре столкнутся со «значительно более высоким процентным ставкам», что, как отмечается в отчете, является «тревожной новостью» для канадской экономики.

Хорошей новостью является то, что Банк Канады существенно снизил свою ключевую процентную ставку (в целом на 1,75%) в 2024 году, поскольку инфляция остается в пределах целевого показателя в один-три процента после резкого скачка до 8,1 процента в июне 2022 года.

Ключевая ставка Банка Канады на конец 2024 года составляла 3,25 процента, что ниже пяти процентов, на которых она держалась почти год. И хотя текущая, относительно низкая, ставка центробанка может быть хорошей новостью для покупателей жилья, впервые выходящих на рынок сейчас, она далека от 0,25 процента, где она находилась во время пандемии. «Долг домохозяйств остается уязвимым фактором для канадской экономики», — отмечает CMHC в дополнительном пресс-релизе. «Ипотечный долг рос быстрее инфляции. Большое количество ипотечных кредитов подлежит продлению в 2025 и 2026 годах, при этом многие заемщики сталкиваются с более высокими процентными ставками, чем в начале их срока, что потенциально усугубляет финансовое давление».

Учитывая большой объем мортгиджей подлежащих возобновлению, с 21 ноября 2024 года федеральное правительство облегчило правила квалификации для заемщиков, желающих получить лучшие условия и более низкие ставки в другом банке. Согласно новым правилам, если домовладелец с незастрахованной ипотекой (при покупке было внесено 20 и более процентов) переходит в новый банк и не меняет длину амортизации и сумму кредита (операция называется – direct switch/transfer), новому банку не нужно будет применять стресс-тест, поэтому заемщик может квалифицироваться по контрактной ставке.

Данное правило уже давно действовало для владельцев застрахованных мортгиджей – при переходе в другой банк к ним не применялся стресс-тест. Теперь, расширение данных правил на всех держателей мортгиджей, стало большой победой для почти 1 миллиона домовладельцев, у которых подходит дата возобновления (renewal) ипотечного кредита в 2025 году. Многие из них теперь смогут сменить банк и получить более выгодную процентную ставку. В последние несколько лет мы наблюдали, что банк, в котором клиент имеет существующий мортгидж, осознавая, что заемщик вряд ли сможет пройти стресс-тест и уйти в другой банк, не предлагал хорошие варианты при возобновлении. Некоторое время назад Банк Канады выяснил, что заёмщики, которые соглашаются на первую предложенную ставку, платят более чем в два раза большую наценку на проценты по сравнению с теми, кто изучает разные рыночные варианты. Иными словами, надеяться на то, что ваш банк сразу же предоставит вам отличную процентную ставку, это худшее, что вы можете сделать при возобновлении ипотечного кредита.

Конечно, банки делают все чтобы вы не задумываясь подписали первое, что они вам пришлют. Все, что вам необходимо сделать это поставить свою подпись на одной из страничек возобновления ипотечного контракта. Это ведь так просто и удобно, не правда ли? Однако, это может быть правильным решением только для очень узкого круга клиентов, чаще всего, имеющих серьезные проблемы с работой либо с кредитной историей, на момент возобновления мортгиджа. Ведь финансовое положение вашей семьи могло измениться с тех пор, как вы получили свой ипотечный кредит. Для большинства, время возобновления ипотечного кредита может стать отличной возможностью найти более подходящий вариант мортгиджа, получить дополнительные средства, консолидировать долги и получить лучший процент, чем тот что предлагает вам текущий банк.

Также не стоит забывать, что мы сейчас переживаем период снижения процентных ставок. Банк Канады пять раз снижал свою ключевую ставку с прошлого лета. В итоге, плавающая ставка уменьшилась на 1,75% и скорее всего продолжит снижаться и в этом году.

Никто не может предугадать, какие изменения ставок нас ожидают в будущем, или в каком направлении будет двигаться рынок ценных бумаг. Глупо даже пытаться. Лучше сфокусироваться на текущей информации вместо того, чтобы прогнозировать будущее ставок.

Определите свою личную финансовую ситуацию и то, как изменения ставок, условий или срока амортизации могут повлиять на ваше материальное положение. Опытный мортгидж брокер поможет вам провести собственный «стресс тест» вашим финансам и проанализировать, сможете ли вы справиться с платежами, если ставки продолжат колебаться и через 5 лет останутся на том же уровне или вырастут на 1-2%. Что будет если вы временно потеряете работу, окажитесь на пособии по рождению ребенка или примите решение выйти на пенсию?

Сегодняшние лучшие пятилетние плавающие ставки с хорошим дисконтом варьируются в пределах 4.35%-4.55%. Лучшая фиксированная ставка на 3 или 5 лет составляет 4.19%. Учитывая тот факт, что мортгидж с плавающим процентом (variable/adjustable) скорее всего еще понизиться вместе со снижением ключевой ставки Банка Канады, он на сегодня может стать более выгодным для клиентов со стабильным финансовым положением.

Если ваш мортгидж подлежит возобновлению в ближайшие 4-6 месяцев, вам не обязательно оставаться в своем текущем банке и соглашаться на любую ставку, которую вам предлагают. Пожалуйста, свяжитесь с профессиональным мортгидж брокером и получите лучшую ставку или узнайте больше вариантов, доступных вам при возобновлении вашего ипотечного кредита.