BoC Started New Rate Reduction Cycle

Ипотечная азбука

Банк Канады в среду 17 сентября наконец-то снизил свою ключевую процентную ставку на 25 базисных пунктов до 2.50% после того, как удерживал ее на неизменном уровне на протяжении всего лета.

В разгар оживленного осеннего сезона на рынке недвижимости возник вопрос: достаточно ли этого объявления, чтобы оживить переживающий спад рынок недвижимости? Или же это лишь один из многих факторов, которые учитывают потенциальные покупатели? И что именно это означает для уже имеющих мортгиджи и кредитные линии заемщиков?

Прямое влияние на заемщиков:

Люди с переменной (variable) процентной ставкой по ипотеке и кредитными линиями сразу ощутят прямое влияние. Их ставка снизится на четверть процента. На каждые $100,000 заемных средств снижение на 0.25% означает экономию примерно в $12 в месяц для ипотечного кредита и около $20 для кредитной линии.

Те, у кого фиксированная процентная ставка по ипотеке, не увидят изменений в ежемесячных платежах. Но те, кто рассматривает возможность покупки и выбирает среди предложений по фиксированным ставкам, также могут обнаружить, что ставки стали немного ниже. Фиксированные ставки формируются под влиянием доходности облигаций, которая последние пару недель снижалась из-за более масштабных экономических факторов, таких как безработица и инфляция.

После снижения ключевой ставки на 0.25%, эксперты заявляют, что владельцы недвижимости, которым предстоит возобновление ипотеки (mortgage renewal), получили шанс сэкономить.

Коммерческие банки, устанавливают свои проценты на основе ключевой ставки центрального банка. Согласно собственным исследованиям Банка Канады, 60% всех канадских ипотечных кредитов подлежат возобновлению в 2025 и 2026 годах.

Во многих кредитных организациях переменные ставки уже снизились и сегодня находятся существенно ниже четырех процентов.

Снижение ставки Банком Канады может вновь сделать мортгиджи с плавающими ставками весьма привлекательными, но заемщикам следует учитывать существующие риски.

Из-за сегодняшней доступности переменные ставки могут выглядеть особенно заманчиво. Но крайне важно помнить, что как только Банк Канады завершит цикл снижения ставок, в конечном итоге ему придется начать их повышать.

Если вас не устраивает такой уровень риска, рассмотрите фиксированную ставку. Фиксированные мортгиджи не столь гибки, но они предсказуемы и уже широко доступны на уровне ниже 4%.

Выбор между фиксированной и переменной ипотекой при продлении должен также зависеть от ваших жилищных потребностей.

Если вы планируете переехать в ближайшие несколько лет, ипотека с переменной ставкой может быть более целесообразной, поскольку штраф за ее досрочное погашение обычно ниже. Это обеспечит вам большую гибкость, если вам потребуется расторгнуть договор. Если же ваши обстоятельства вряд ли изменятся, и вы уверенно смотрите на следующие три-пять лет, вы можете зафиксировать ставку.

Мы рекомендуем начать поиск новой ипотечной программы как минимум за четыре месяца до даты возобновления.

Если ваша текущая ставка находится на уровне около 5%, возможно, сейчас хорошее время, чтобы расторгнуть действующий ипотечный договор и поискать более низкие проценты. Чем ближе к дате возобновления вы расторгаете договор, тем ниже вероятный размер штрафа.

Как ни парадоксально, но то, что в конечном счете обходится многим канадцам дороже всего при возобновлении ипотеки, — это лояльность своему банку.

Если вы продлеваете договор с вашим текущим банком, он отправляет вам письмо о возобновлении, в котором говорится: «Вот ваша новая ставка, просто поставьте подпись в отмеченном месте — быстро и легко».

Недавний опрос, проведенный компанией FICO, показал, что 69% канадцев в итоге остаются со своим текущим банком при возобновлении ипотеки. Другой опрос показал, что три из четырех канадцев сохраняют верность «большой пятерке» банков — RBC, TD, BMO, CIBC и Scotiabank.

Как правило, предлагаемая ими ставка не является самой конкурентной на рынке, поскольку все банки склонны сохранять свои лучшие предложения для привлечения новых клиентов.

Если вы приближаетесь к дате возобновления ипотечного кредита, в ваших интересах как минимум изучить другие варианты у иных банков, обратившись к профессиональному мортгидж брокеру. Услуги брокера в этом сегменте рынка оплачиваются банком, так что вы не только сэкономите на процентах, но и не потратите личные средства за профессиональную финансовую консультацию.

Влияние на доступность и рынок жилья:

Патрик Смит, вице-президент по кредитованию в TD, заявил, что снижение ставки положительно повлияет на доступность жилья. «Это приведет к снижению платежей для заемщиков, которые совершают новую покупку, у которых приближается время обновления условий кредита (renewal), или если они планируют рефинансирование для покупки, реновации или чего-то подобного», — сказал он. «Это дает потребителям повод для оптимизма и, возможно, подтолкнет некоторых из них выйти из режима ожидания».

Ипотечные ставки ниже 4% должны стать мейнстримом по мере снижения процентных ставок, что поможет преодолеть психологический барьер для многих потенциальных покупателей жилья и мотивирует их выйти на рынок.

Хотя снижение ставки в сентябре сделает жилищные кредиты лишь незначительно дешевле, ипотечные ставки, которые начинаются с тройки, воспринимаются как психологический переломный момент для потенциальных покупателей. «Последнее решение Банка Канады будет означать, что практически все начнут получат ставку с цифрой 3 вначале», — заявил Шон Каткарт, старший экономист Канадской ассоциации недвижимости (CREA). — «Мы наконец-то вернулись в диапазон, который многие считают нормальным».

С момента глобальной рецессии 2009 года и до начала пандемии в 2020 году средняя процентная ставка по популярной пятилетней ипотеке находилась в диапазоне 3-х процентов, что, по словам г-на Каткарта, более типично для последнего десятилетия, в отличие от ставок выше 4%, наблюдавшимся в последние годы.

Возврат к тому, что покупатели считают «нормальным», вероятно, побудит их выйти на рынок недвижимости.

Еще один повод для оптимизма заключается в том, что Банк обычно не снижает ставку всего один раз, поэтому существует высокая вероятность того, что мы увидим еще одно снижение на 0.25% на следующем заседании по ставкам 29 октября.