Началась полномасштабная атака на канадский рынок недвижимости
Ипотечная азбука
От растущих мортгидж ставок до интервенции на провинциальном уровне и неизвестности того, что нам приготовит Министр финансов Канады на следующей неделе - старший экономист BMO Capital Markets в резкой форме высказался о внутреннем рынке недвижимости. Мы видим полномасштабную атаку на канадские цены на жильё со стороны политиков различных уровней, - говорит Роберт Кавчик.
Хронический недостаток предложения в крупных городах и ближайших к ним пригородах привел к повышенному вниманию к вопросу доступности. Канадская Ассоциация Недвижимости (Canadian Real Estate Association - CREA) утверждает, что национальное предложение в январе и декабре достигло наиболее низкого уровня в истории. В итоге, составной индекс цен на жильё (без учёта сезонных колебаний) в январе показал рекордное годовое увеличение на 28%. Кавчик выделил четыре фактора, которые могут прервать рост цен на недвижимость, спровоцировавший ухудшение доступности для многих покупателей первого жилья.
Два из них – это новые провинциальные правила, объявленные 29 марта: более высокий и расширенный налог для нерезидентов-покупателей недвижимости в Онтарио (увеличение с 15% до 20%) и двухпроцентный налог для иностранных покупателей, представленный в бюджете Новой Шотландии. Он также указал на недавний скачок мортгидж ставок на фоне растущего ожидания дополнительных повышений ставки Банком Канады. Ряд экономистов (включая некоторых из ВМО) недавно заявили о возможном повышении ставки в апреле на 0.50%. Также были сигналы от Сити Банка и Bank of America о потенциальных увеличениях по 0.50% на следующих трёх заседаниях.
Изменения на рынке облигаций уже привели к подорожанию фиксированных мортгиджей, так как влияющая на них доходность пятилетних облигаций правительства Канады в конце марта достигла 2.5%. Напомним, в конце 2021 года она составляла 1.25%. Пятилетние фиксированные мортгидж ставки уже приближаются к 4%, а плавающие к началу лета могут подняться до территории в 3%, - считает Кавчик. Этот рынок держался на низких, почти однопроцентных ставках всю пандемию. Больше такого не будет. Вдобавок, по его словам, ещё неизвестно, какие меры 7 апреля Министр финансов Христя Фриланд включит в федеральный бюджет.
Либеральная партия Канады на прошлых выборах делала усиленный акцент на расширенном ряде мер, направленных на улучшение доступности жилья. Одним из обещанных пунктов был двухлетний запрет на приобретение недвижимости иностранными покупателями. Однако подробностей этой меры так и не поступило. Более того, один из высокопоставленных источников в декабре рассказал Bloomberg, что отсутствие прогресса в этом вопросе заставило провинцию взять инициативу в собственные руки и поднять налог для иностранных покупателей.
Министру недвижимости Ахмеду Хассену премьер-министр поручил выполнить предвыборное обещание касательно активности иностранных покупателей, а также других мер, включая налог против спекуляции для жилой недвижимости.
Все это происходит на фоне того, что растущие процентные ставки уже начинают оказывать охлаждающий эффект на канадский рынок недвижимости, однако некоторые экономисты предупреждают: Банку Канады придётся аккуратно балансировать со своей кредитно-денежной политикой, чтобы не рисковать вызвать полномасштабный крах рынка недвижимости.
Центральные банки всего мира просигнализировали о своих планах поднимать процентные ставки в 2022 году, стараясь укротить мировую инфляцию. Ранее в марте Банк Канады уже начал цикл повышений ключевой овернайт ставки, увеличив ее на 0.25%.
В своём обновлённом прогнозе CIBC указывает, что процентные ставки могут достичь к концу года 1.5%, а к сентябрю 2023-го – и вовсе 2.25%.
Мы общаемся со многими риелторами, которые уже отмечают ослабление спроса на горячем рынке Большого Торонто за последние пару недель. По их мнению, это может иметь отношение к ситуации в пригородах и ближайших городах, которые за последние два года столкнулись с невероятным ростом цен.
Министру недвижимости Ахмеду Хассену премьер-министр поручил выполнить предвыборное обещание касательно активности иностранных покупателей, а также других мер, включая налог против спекуляции для жилой недвижимости.
Некоторые листинги, которые в январе получали бы более сотни показов, внезапно начали набирать лишь 5-6 просмотров в неделю. Дома, выставленные на мультиоферы, вдруг не получают ни одного в назначенный день. Это переходный период, и он не касается всех рынков или ценовых категорий. Однако он заметен.
Глава Канадской Ассоциации Недвижимости (Canadian Real Estate Association – CREA) Майкл Бурк заявил недавно федеральному финансовому комитету, что восходящее давление на цены в Канаде усилится, так как население страны, показывающее наиболее стремительные темпы роста среди стран Большой Семёрки (в основном, благодаря иммиграции), продолжает обгонять рыночное предложение. Предложение новых домов даже и близко не соответствует демографическим изменениям и приросту населения, - указал Бурк. Недвижимость становится редким активом, поэтому цены и далее будут подниматься. До тех пор, пока не будут устранены препятствия на пути к быстрому строительству жилья – Бурк перечислил недопущение деятельности на своей территории (NIMBYism – not in my backyard), бюрократию, высокие сборы, задержки выдачи разрешений на муниципальном уровне, – цены на недвижимость в Канаде в ближайшее время не сократятся.
В то же время, многие аналитики считают, что процентные ставки действительно способны охладить растущие цены на рынке недвижимости Канады.
Инвестиционный банкир Хильярд МакБет предупредил комитет о том, что такая коррекция не только грядёт (резкое изменение рыночной стоимости активов, обычно на 10% или более), но она ещё и необходима для эффективного сдерживания инфляции. Впервые МакБет написал книгу о грядущем взрыве пузыря на рынке недвижимости Канады в 2015-ом. Хотя коллапса не произошло, МакБет в своей речи перед комитетом заявил, что его прогноз остаётся правильным, просто он был сделан слишком рано. Он всё больше убеждается в наличии пузыря на рынке недвижимости, когда постоянно слышит, как люди говорят о, казалось, нескончаемом росте цен в стране. По его словам, убеждённость в том, что недвижимость, как тип активов не подвержена рыночной коррекции, стала настоящей манией, проявившейся во всём мире с начала пандемии COVID-19. Процентные ставки должны и далее повышаться, чтобы скорректировать резкий рост цен, считает он, даже при условии риска серьёзного удара по экономике. МакБет говорит, что центральным банкам по всему миру необходимо проявить стойкость и продолжить повышать ставки даже несмотря на краткосрочное негативное влияние на потребителей. Инфляцию необходимо снизить, даже если это означает коллапс рыночного пузыря и запуск рецессии, - заявил МакБет.
На прошлой неделе старший экономист Capital Economics Стивен Браун написал, что растущие процентные могут обрушить рынок недвижимости. Однако он также заявил в недавнем интервью, что Банк Канады может захотеть рискнуть небольшим спадом на рынке недвижимости, лишь бы обуздать инфляцию. По его словам, небольшое снижение цен на жильё на 5-10%, скорее всего, будет допустимым, так как оно несколько охладит экономику. Он считает, что рынок недвижимости сможет с этим справиться, так как цены резко выросли в период пандемии – приблизительно на 50% за последние 2 года.По мнению Брауна, Банк Канады не будет таким же активным, как Федрезерв США, который ранее в этом месяце заявил о прогнозах повышений процентной ставки на каждом заседании до конца этого года. Он считает, что центральный банк поднимет свою овернайт ставку до 1.25%, а затем возьмёт паузу, чтобы посмотреть, как это отражается на инфляции.
Сейчас растущие мортгидж ставки влияют лишь на новых покупателей жилья, так как у тех, кто обновляет свои мортигджи, ещё есть возможность выбрать ставки, полученные до недавних повышений. Однако вскоре и это изменится. Владельцы мортгиджей, которые получают обновлённые ставки шестинедельной давности, довольны. Посмотрим, как будут обстоять дела через шесть недель.
При этом, мы видим, что текущие предпочтения заемщиков сегодня склоняются к плавающим ставкам. Пять лет назад фиксированная пятилетняя ставка составляла около 2.75%. Это значит, что заёмщики, которым скоро необходимо будет обновлять мортгидж, столкнутся с увеличением ставки как минимум на 1%. Каждое повышение ставки на 0.25% увеличивает месячный платёж по пятилетней ставке приблизительно на $12 за каждые $100,000 ипотечного долга.
Как мы всегда предупреждаем наших читателей: все прогнозы ведущих экономистов стоит рассматривать с разумной долей скептицизма! К примеру, та же компания Capital Economics годами прогнозировала резкое снижение цен, а в течение этого периода цены на канадскую недвижимость практически утроились…