Начнется ли снижение ставок по ипотеке, и кто моргнёт первым в 2023 году
Ипотечная азбука
С начала этого года аналитики индустрии и крупные СМИ прогнозировали снижение цен на жильё в Канаде и в Большом Торонто, в частности. И действительно, это произошло. Средняя стоимость недвижимости в Торонто в период с февраля по июль сократилась. Однако снижение на 19.5 процентов за указанный период не было таким резким, как многие эксперты предполагали. Более того, темпы снижения замедлились, а в последние три месяца средняя стоимость жилья увеличивалась в среднем на 0.5 процентов ежемесячно. Что могло стать причиной неожиданно устойчивых цен на жильё в Торонто? И какой сценарий наиболее вероятен на 2023 год?
Основная причина относительно стабильных цен в Торонто в предыдущие три месяца заключается в том, что снижение продаж практически полностью соответствовало сокращению предложения (новых листингов). Иными словами, предложение на рынке упало так же сильно, как и спрос, что удерживало рынок в сбалансированном состоянии.
Тем не менее с начала 2022 года, когда продавцы проявляли оптимизм, а покупатели были довольно скептичными, соотношение продаж к новым листингам падало. В мае показатель достиг 39%, что говорит об условиях, более выгодных для покупателей. Однако затем снижение замедлилось.
К удивлению многих, мы увидели небольшие постепенные увеличения, и соотношение продаж к новым листингам достигло 50% в период с августа по октябрь. Похоже, продавцы стали как минимум такими же скептичными, как покупатели. В результате более сбалансированного спроса и предложения средняя стоимость недвижимости несколько выросла в каждый из трёх предыдущих месяцев.
Судя по всему, покупатели и продавцы на рынке недвижимости Торонто вовлечены в рыночную игру, в которой каждая группа временно приостановила свои планы о покупке/продаже. И покупатели, и продавцы надеются, что другая группа моргнёт первой, совершит какое-то движение, повлияет на предложение (продавцы) или спрос (покупатели) и таким образом приведёт либо к дальнейшему снижению цен, либо к умеренному повышению.
Множество сложных социально-экономических и психологических факторов играют важную роль в определении исхода этой игры с высокими ставками. Среди них стоит выделить наиболее значительный – перспектива и глубина спада экономической активности и растущей безработицы в 2023 году.
Так как Банк Канады, похоже, намерен бороться с инфляцией посредством повышения процентных ставок практически любой ценой, перспектива рецессии и растущей безработицы в ближайшем будущем выглядит вполне возможной.
При таком сценарии будет разумно предположить, что потенциальные покупатели жилья смогут с большей лёгкостью отложить своё решение зайти на рынок, чем продавцы. Последние очевидно будут ощущать больше давления в сторону того, чтобы выставить своё жильё на продажу, по различным причинам: финансовым, рабочим, семейным и т.д.
Иными словами, вероятность рецессии в 2023-ем сократит или как минимум отложит спрос на покупку жилья сильнее, чем вырастет предложение. Это должно оказать дальнейшее давление в сторону снижения цен в ближайшее время.
С другой стороны, мы недавно получили довольно интересные данные от одного из наших крупнейших мортгидж лендеров, указывающие на то, что цены могли достичь своего дна (как минимум в Большом Торонто) в июле-августе и в сентябре-ноябре начали медленно повышаться. Это может сигнализировать о том, что сейчас довольно выгодное время для покупки жилья в Большом Торонто с серьезной скидкой.
К тому же, с учётом снижения цен на отдельно стоящие дома почти на 25% в период с февраля по июль сейчас на самом деле проще квалифицироваться под мортгидж, несмотря на резко выросшие процентные ставки.
Одним из основных факторов, влияющих на активность и цены на рынке недвижимости, является стоимость ипотечного кредитования. Что же происходит в мортгидж индустрии и чего ждать в следующем году?
По данным Statistics Canada, в октябре-ноябре стоимость процентов по ипотеке показала крупнейшее увеличение более чем за 30 лет.
В новом отчёте указывается, что стоимость обслуживания мортгиджей выросла в прошлом месяце на 11.4% по сравнению с годом ранее – это наиболее высокий показатель с февраля 1991 года, когда был зафиксирован скачок на 11.7%.
Налоги на недвижимость также показали годовое увеличение на 3.6%, в то время как год назад повышение составило 1.5%.
Statistics Canada сообщает, то общий индекс потребительских цен в октябре увеличился на 6.9% по сравнению с годом ранее, что соответствует ожиданиям экономистов. Базовая инфляция, исключающая нестабильные цены на еду и энергоносители, повысилась за год на 5.3%, последовав за сентябрьскими 5.4%.
В то время как канадская инфляция остаётся стабильной, правительственная организация заявила, что рост процентов по мортгиджам и более высокие цены на топливо были частично скомпенсированы более медленным ростом цен на продукты питания. Инфляция, связанная с жильем, в данный момент выглядит довольно устойчивой, - подчеркнул Эйвери Шенфелд, главный экономист CIBC Capital Markets. Увеличение платежей по мортгидж процентам показывает темпы, превышающие 11%, так как заёмщики обновляют свои кредиты под более высокие ставки.
Инфляционные цифры, опубликованные менее чем через две недели после довольно сильного отчёта о рынке труда, продолжают показывать, что экономика находится в перегретом состоянии. По словам руководителя Банка Канады, Тиффа Маклема, ставки необходимо и далее поднимать, хотя он и признал, что завершение этого цикла повышений уже близко.
Центральный банк уже поднял стоимость кредитования на 3.5% с марта этого года, что привело овернайт ставку к отметке в 3.75%. Данный цикл повышений является одним из наиболее стремительных в истории Банка Канады и очень негативно сказывается в первую очередь на мортгидж заемщиках с плавающей процентной ставкой. Для одних это вызывает немедленное увеличение платежей, для других, с плавающей ставкой и фиксированными платежами, мортгиджи достигли триггерной точки – момента, когда установленные месячные платежи покрывают лишь проценты, а основная часть долга остаётся невыплаченной.
Согласно федеральным правилам, мортгиджи должны быть амортизированы. Это значит, что заёмщики обязаны выплачивать основную часть долга. Однако у лендеров есть три варианта действий в случае достижения заёмщиком триггерной точки: увеличить сумму месячных платежей, потребовать одноразовый дополнительный платёж, позволить заёмщикам уйти в отрицательную или обратную амортизацию на срок, определённый банковским руководством и ипотечными страховыми компаниями.
Обратная или отрицательная амортизация случается, когда мортгидж платежи оказываются недостаточными для покрытия процентов, и невыплаченная часть этих процентов добавляется к основной части долга. Такая процедура может привести к тому, что при обновлении мортгиджа домовладельцы столкнутся с более крупной задолженностью.
Чего же ждать от Банка Канады в 2023 году и наблюдается ли свет в конце туннеля для заемщиков? С марта центральный банк уже шесть раз поднимал ставку, и предполагается, что пройдут годы, пока влияние этих решений полностью проявит свою влияние на канадскую экономику
По данным Банка Канады, обычно уходит 18-24 месяцев на то, чтобы увидеть полный эффект от изменения овернайт ставки. При этом, каждое новое повышение откладывает эффект.
Так как полное влияние повышений на экономику проявляется не сразу, центральный банк сталкивается с вопросом о возможной необходимости подождать, пока эффект проявится, и лишь потом продолжать поднимать стоимость кредитования.
Однако сегодня Банк Канады пытается привлечь внимание людей и дать понять, что он не допустит более высокой инфляции в будущем. И, возможно, в этом цикле ему придётся перестараться в вопросе повышения процентных ставок, чтобы достичь этого.
Некоторые экономисты считают, что, основываясь на важности ожиданий, центральный банк может не прекращать повышение ставок, пока инфляция не начнёт снижаться. С другой стороны, все сходятся во мнении, что цикл повышений подходит к концу и вскоре рост ставок остановится.
В дальнейшем начнут действовать рыночные законы, цикличность и произойдет замедление рыночной активности и скорее всего нас ожидает очередная рецессия. В зависимости от длительности и глубины экономического замедления, Банк Канады будет принимать решение о стимулировании экономики и снижении ставок. Увидим ли мы первые признаки разговоров и снижении ставок в 2023 году предсказать тяжело, но то, что владельцы мортгиджей с плавающими ставками, оформившие свои кредиты в последние пару лет, еще успеют насладиться более низкими процентами и платежами до истечения их текущего контракта, является вполне реальным сценарием.