Что будет с рынком недвижимоcти GTA

Здравствуйте, уважаемые друзья. Я редко пишу статьи, но на этот раз просто решил поделиться некоторыми своими и не своими мыслями. Меня часто спрашивают клиенты и просто знакомые: что же будет с маркетом, чего нам ожидать? Чего избегать и куда направить свои кровно заработанные? Хочу озвучить то, что вижу и надеюсь, что вам будет хоть немножечко интересно и хотя бы чуточку полезно...

Рынок condo в Торонто

Количество продаж кондо в центре Торонто достигло максимума в Марте 2020 года перед началом карантина. Однако, к концу Апреля это количество упало на 70%. Тем не менее, это мало отразилось на ценах и они на сегодняшний день почти сохранили свои уровни, упав всего на несколько процентных пунктов с Mарта месяца. Это связано, главным образом, с тем, что люди не хотят продавать во время пандемии, если в этом нет крайней необходимости, соответственно поэтому и упало количество предложений на рынке, что в общем-то и сбалансировало ситуацию.

Далее хочу поговорить про инвестиции.

Рынок аренды

Рынок аренды, на мой взгляд, является индикатором того, что может в последствии произойти с рынком перепродажи в 2021 году. Количество арендованных квартир в Торонто в Апреле было на 40% ниже чем в это же время в 2019. Hо за последние 6 недель рынок полностью восстановился, и количество листингов теперь не только соответствует, но и превышает 2019 год на 150%. То есть, сегодня в аренду 2.5 единицы жилья на маркете к 1 единице в 2019. Это абсолютный перебор, из за которого цены на аренду уже упали на 10% и тенденция продолжается.

Этот всплеск был вызван следующими факторами:
1. Рынок Airbnb был очень популярен, но в связи с ситуацией, хозяева квартир были вынужденны выставить это жильё на рынок долгосрочной аренды, составив немалую конкуренцию обычным инвесторам.
2. Безработица резко возросла (особенно в сфере услуг).
3. Независимая иммиграция в Канаду приостановлена.
4. Учебные заведения закрыты (т.е. нет иностранных студентов) - пока не въезжают.
5. Сдались одновременно ряд новых проeктов, где много инвeстиционных денег и порой по 20-30 свободных квартир одновременно на рынке аренды в одном и том же здании! (Таким образом, сегодня как нельзя благоприятна ситуация для квартиросьёмщиков в силу всех этих факторов!)

Что нам ожидать в ближайшем будущем?По сложившейся ситуации, мы приближаемся к тому критическому моменту, после которого, если не будет кардинальных изменений на рынке аренды, то волна листингов перекинется на рынок продаж в силу того, что инвесторы не смогут держать пустые квартиры месяцами или сдавать на невыгодных условиях, что просто вынудит ставить на продажу, а это может привести к перенасыщению на относительно сбалансированном сегодняшнем рынке продаж.

Конечно же не всё так плохо и страшно, ведь когда пандемия закончится - всё должно оживиться в силу того, что:
- Весенний рынок в этом году не состоялся, и вероятно, пусть с опозданием, он всё же наберёт обороты.
- Плавное возвращение экономики в своё русло
Покупатели ждали окончания карантина и конечно наводнят и активизируют маркет.

Экономисты прогнозируют некоторое время сегодняшний баланс в ценах, но по осени, из-за избытка предложений от бывших инвесторов в аренду, решивших избавится от несданного жилья и вынужденных выставить это жильё на продажу - цены в лучшем случае будут более-менее держаться - но более вероятно пойдут вниз от обилия квартир. Это может негативно отразиться на 2021 весеннем маркете, но дальше всё обязательно само-собой сбалансируется. Нужно понимать, что экономика пережила стресс, и на исправление ситуации нужно некоторое время, прежде чем баланс восстановится. Поэтому, мне думается, что осень будет явно в пользу покупателей, ну а весна похоже всё постепенно выровняет.

Как выглядит будущее?

Большинство моих клиентов-инвесторов в недвижимость покупают, потому что они верят в долгосрочный потенциал рынка недвижимости Торонто (как и я сам).

Будущее Торонто / GTA по-прежнему невероятно яркое, солнечное и радужное! Торонто по-прежнему является экономическим двигателем Канады, иммиграция по-прежнему будет приоритетной задачей для правительства, студенты вернутся в наши престижные институты высшего образования, все будет хорошо - это займет немного времени.

Стоит ли продавать инвестиционные квартиры?

Думаю, что стоит, в случае, если ваша недвижимость соответствует этим 3 критериям:

1) Unit Vacant or Tenant Has Given Notice
Если ваша недвижимость в настоящее время не сдана или ваши арендаторы уведомили об этом за 60 дней, вы можете рассмотреть возможность продажи, учитывая возможное временное падение рынка, где можно будет ре-инвестировать полученные деньги на более выгодных условиях. Но если в настоящее время жильё арендовано, просто продолжайте сдавать и переживите этот временный шторм.

2) Rent Control
Если ваше жильё было построено до ноября 2018 года, оно подлежит контролю за арендной платой, и вы можете увеличивать арендную плату каждый год только на сумму, предписанную провинцией (обычно 1-2%). Чтобы арендовать на сегодняшнем переполненном рынке, вам придется снизить цену, и могут потребоваться годы мизерных дозволенных правительством повышений аренды, чтобы вернуться к уровню до Covid19, что может оказаться невыгодной и долгосрочной ловушкой для вас.

3) Старое здание
Если ваша квартира находится в здании старше 8 лет, то вы, вероятно, столкнетесь с повышенными затратами на замену устаревших приборов и ремонт / техническое обслуживание устаревшего имущества. Кондо сборы выше для старых домов из-за необходимости дополнительного обслуживания здания. Большинство квартир в более старых зданиях также больше по размеру, что означает, что вы платите еще больше за кондо, потому что они рассчитываются на основе площади в квадратных метрах от вашей квартиры и в какой-то момент становится просто невыгодно их держать.

В любом случае, если вам случилось продать свою инвестиционную недвижимость - на мой взгляд, имеет смысл переинвестировать в другие проeкты, тем более, что в ситуации с пандемией есть шанс найти выгодную для себя сделку на следующей покупке! Это может быть как чья-то горячая перепродажа, так и что-то совсем новое, и далее немного и об этом.

Pre-Construction Condos

Квартиры от застройщика- это идеальный способ сохранить ваши инвестиции в недвижимость и перераспределить их в более производительный актив:

1) Строительство нового здания требует времени, до 4-5 лет. Это обеспечит рынки перепродажи и аренды временем для полного восстановления после Covid-19. Пока строится здание, у вас нет никаких расходов, кроме ваших необходимых депозитов.

2) Нет арендаторов
Пока строится здание, вы можете участвовать в оценке рынка недвижимости без каких-либо хлопот по управлению арендаторами (поиск арендатора, реагирование на запросы, на обслуживание, обналичивание чеков за аренду и т. д.).

3) Не подлежит контролю аренды (rent control)
Любое жильё, построенноe после ноября 2018 года, не подлежит гос. контролю за арендной платой и арендодатели могут корректировать арендную ставку в соответствии с тем, что позволяет рынок каждый год, поэтому новые здания в перспективе - лучшее вложение, чем постройки до 2018 года.

4) Более низкие затраты
Плата за коммунальные услуги в новых зданиях, как правило, составляет от 0,59 до 0,65 долл. за кв. Фут, что означает, что ваша плата за обслуживание будет ниже. Использование (электричества) теперь почти всегда измеряется отдельно и это означает, что арендатор должен будет оплачивать это отдельно, снимая расходы с вас. Новые квартиры покрываются по программе Tarion в течение первых 7 лет в разной степени, поэтому затраты на обслуживание-ремонт здания скорее всего будут низкими в течение первых нескольких лет.

И в заключение

От всей души желаю вам удачи, оставайтесь здоровыми, полными сил и прекрасных надежд, а так же - обращайтесь по вопросам недвижимости ко мне!