Что ожидать от рынка недвижимости GTA в ближайшее время?

Этот вопрос сегодня интересует многих. Безусловно, кризис экономики, вызванный эпидемией COVID-19, не может не сказаться на рынке недвижимости. В этой статье, основываясь на статистике прошлых лет, анализе сегодняшней ситуации и своём многолетнем опыте в области инвестиций в недвижимость, я попытаюсь спрогнозировать, что ждёт рынок недвижимости Торонто в ближайшем будущем.

За последние 40 лет мы имели пять кризисов, приводивших к рецессии в экономике. Это 1981 год – так называемая энергетическая рецессия, приведшая к тому, что инфляция стала измеряться двухзначными цифрами. Далее рецессия 1990 года – известная как Gulf War recession, приведщая к потере огромного количества рабочих мест. За этим последовал кризис 2001 года – так называемая 911 Recession, толчком к которой служила террористическая атака на башни близнецы всемирного торгового центра в Нью Йорке. Далее 2009 год – Subprime Recession – приведшая к краху финансовой системы США и обрушению биржи, и, наконец, 2020 год - сегодняшний кризис, вызванный эпидемией COVID-19.

Как вы видите, цикличность рецессий около 10 лет. Все эти рецессии были абсолютно разные по своему происхождению, но есть и объединяющие их факторы. Во-первых, все они случались в тот момент, когда экономика подходила к черте, за которой в скором времени должен был начаться затяжной экономический кризис и, в итоге, выводили экономику к новому бурному росту. Для этого в 1981 году потребовалось 16 месяцев, в 1990 и 2001 годах около года, в 2009 почти 2 года. Во-вторых, во всех случаях правительство принимало своевременные меры для спасения экономики и поддержки людей. Основными рычагами воздействия является вливание в экономику большого количества денег, то есть включается печатный станок, сильно уменьшается процентная ставка кредитования, бизнесы и граждане получают существенную финансовую помощь. Это происходило во всех предыдущих четырёх случаях, это же мы видим и сегодня.

Что происходит далее? Во время кризиса производство снижается и значительно уменьшается количество произведённых товаров, а денежная масса постепенно увеличивается, что неминуемо приводит к раскачиванию инфляции и сильному подорожанию товаров. Далее, находящаяся на руках денежная масса и дешёвое кредитование стимулирует спрос и производители начинают производить больше товаров, появляются новые рабочие места и экономика выходит из кризиса. Причём не просто восстанавливается, а делает очень существенный скачёк вверх и уже через год –два выходит на показатели валового продукта превышающие докризисные. Вот только цены уже не могут вернуться к прежним, так как влитые в экономику деньги изъять назад уже невозможно. Все предыдущие кризисы, не смотря на их различные причины возникновения, приводили к абсолютно идентичным последствиям – поднятие цен и переход экономики от рецессии к бурному росту. Нет никаких причин сомневаться в том, что и в этот раз сценарий развития событий будет тот же. Сейчас лишь трудно предсказать когда это произойдет, но, учитывая ожидаемую массовую вакцинацию и появление лекарств, способных минимизировать летальные случаи болезни, скорее всего перелом произойдёт уже к лету.

Теперь давайте рассмотрим перспективу развития рынка кондоминиумов Торонто на фоне кризиса, связанного с эпидемией коронавируса.

До начала эпидемии нехватка квартир находилась на уровне 20,000 единиц в год, темпы развития города и прироста населения в последнии годы привели к тому, что даже существенное наращивание темпов строительства, которые мы видели последние два года, максимум, что можно было сделать, это удерживать нехватку квартир на том же уровне. Ни о каком сокращении этой нехватки в ближайшем будущем не могло даже быть и речи. Аналитические расчёты показывали, что при благоприятном стечении обстоятельств, нехватку можно будет уменьшить до 10,000 квартир в год к 2030- 2035 годам, вместо этого мы получили то, что из планируемых к выходу в продажу новых проектов в этом году в продажу вышла лишь половина из них, многие проекты отложены до лучших времён, так как девелоперы не решаются продавать квартиры в тот момент, когда стоимость строительства растёт каждый день. В сегодняшней ситуации вероятность продать проект, а потом столкнуться с тем, что построить его будет себе в убыток очень велика. Соответственно, девелоперы пачками откладывают проекты. Если вовремя не не начать строить, то через 4-5 лет, а это средний срок строительства многоквартирного дома, мы неминуемо сталкиваемся с малым количеством окончаний проектов, а соответственно, с нехваткой квартир. Именно это мы видим сегодня.

Правительство Канады только что существенно увеличило квоты на иммиграцию и в следующие 3 года только в Торонто должно въехать более полумиллиона новых иммигрантов и это без учёта студентов и людей въезжающих в страну по рабочим визам.

Кроме этого, многие аналитики также предсказывают что в следующие 3 года в Канаду вернутся более миллиона канадских граждан, ранее проживавших за рубежом. Сейчас наибольшее количество канадских граждан, проживающих за границей, сосредоточено в трёх странах. Это США, Гонг Конг и Великобритании. Уровень жизни в этих странах существенно снижается и по прогнозам эта тенденция продолжится, подталкивая многих канадцев вернуться назад на родину.

Расчёты прошлых лет никак не учитывали столь масштабного увеличения населения, так что нехватка недвижимости прошлых лет уже в скором будущем покажется нам мелочью. Существенное подорожание себестоимости строительства и спрос, который по оценкам специалистов, должен вернуться моментально по окончанию пандемии, неминуемо приведёт к очередному сильному росту цен на недвижимость большого Торонто.

Почему именно квартиры? Дело в том, что за последний год квартиры практически не выросли в цене, а в некоторых районах города даже немного просели. Недвижимость категории Freehold за тот же период времени очень сильно подорожала, в итоге разрыв между ценами на квартиры и дома привысил даже показатели 2017 года. Обычно, когда разрыв в ценах достигает такого дисбаланса, происходит переориентация спроса в сторону квартир. Кроме этого, то огромное количество иммигрантов, которое Канада планирует принять в следующие три года - это потенциальные покупатели именно квартир, так как это это наиболее доступный в ценовом диапазоне сегмент рынка.

По моему мнению, рост цен на квартиры начнётся уже в 2021 году и последующие 2-3 года подорожание в этом сегменте недвижимости будет очень существенным. Многие посмеивались над моими прогнозами пятилетней давности, когда я говорил что цены в Downtown скоро доберутся до 1,000 долларов за square feet площади. Прошло всего 5 лет и цена в 1,300 долларов за square feet в даунтауне Торонто стала уже нормой.

В начале года я не побоюсь сделать свой очередной долгосрочный прогноз, я считаю, что уже в следующие 5-6 лет цены на квартиры доберутся до отметки в 2,000 за квадратный фит. Так что ни инвесторам, ни покупающим для себя, не стоит откладывать покупку. Кризис - это самое лучшее время для инвестиций подобного рода. На стабильном рынке можно неплохо зарабатывать, но действительно большие деньги делаются именно в кризисные моменты, рынок ценных бумаг наглядно продемонстрировал нам это в марте-июне 2020 года года. В 2021 году очередь за кондоминиумами.

Со своей стороны професcиональная команда компании Right At Home Realty Investments Group, включающая в себя опытных агентов по недвижимости, mortgage брокеров, юристов и accountants всегда будет стоять на страже того, чтобы ваши инвестиции были безопасны и приносили максимальную доходность.