Новые возможности для самозанятых (self-employed) в 2026 году
Ипотечная азбука
Категория заёмщиков, работающих на себя, становится все более многочисленной в последнее время, так как все большее количество канадцев пробует себя на этом поприще, плюс новые технологии делают различные операции более доступными для малых бизнесов. Однако при рассмотрении заявки на выдачу мортгиджа при покупке надвижимости банки, относятся к таким клиентам с большой осторожностью, и к нам все чаще обращаются самозанятые, либо получившие отказы в своем банке, либо сумма мортгиджа на которую банк их квалифицирует, далека от необходимой.
Происходит это потому, что банки используют для квалификации самозанятых клиентов среднюю величину их чистого дохода за последние 2 года, пользуясь налоговыми декларациями (Notice of Assessment). При этом, не принимается во внимание налоговые льготы для бизнеса, списания и так называемый компонент наличной выручки, присутствующий во многих бизнесах.
Когда мы анализируем финансовую ситуацию таких клиентов, мы обнаруживаем, что они в большинстве случаев могут спокойно позволить себе платежи по необходимому мортгиджу, однако пройти квалификацию стандартными средствами, как например письмо с работы и зарплатная ведомость (paystub), является для них проблемой.
Сегодня все популярнее становятся специальные программы для самозанятых с зарегистрированным и работающим в течении как минимум 2-х лет бизнесом (частный предприниматель - sole-proprietor, партнерство - partnership или корпорация – corporation). Данные программы хорошо зарекомендовали себя не только для тех, кто давно проживает в Канаде, но и для тех, кто приехал сюда 2-3 года назад, сразу зарегистрировал и развивает свой бизнес и уже получил вид на жительство (PR status).
Банки и страховые компании при оценке доходов самозанятых клиентов, анализируют среднестатистические показатели в той индустрии, к которой принадлежит заёмщик. Проводится более тщательное исследование истории рабочей занятости клиента и его предыдущего опыта и заработков. Заявленный им доход должен быть правдоподобным и соответствовать средним цифрам указанной индустрии, типу бизнеса и сроку пребывания в этой индустрии. К примеру, для самозанятых в области ремонта и строительства, работающих как частный предприниматель/субконтрактор, максимальным правдоподобным доходом при квалификации на сегодня будет 80-90 тыс. в год. А вот уже владелец строительной корпорации, которая является контрактором, может зарабатывать гораздо больше, однако потребуются контракты, личные налоговые декларации и финансовые отчеты корпорации за последние 2 года.
Банки проверяют налоговые декларации таких заёмщиков более скрупулёзно и осторожно, фокусируясь на списанных расходах (например, расходы на материалы и инструменты, транспортные затраты, реклама и т.п.), а также на том, чем объясняется существенная разница между указанным в заявке доходом и данными в налоговых отчётах Канадского Налогового Агентства (Canada Revenue Agency - CRA).
Сегодня банку необходимо понимать и спрашивать у клиента предпринимателя: Каким образом ваш доход превратился из заработанных «грязных» 90,000 в 30,000 в вашей налоговой декларации?
Для этого мы скрупулёзно разбираемся в бизнесе и документации клиента, встречаемся с ним вживую в нашем офисе или виртуально посредством видео конференций и составляем правильную презентацию для повышения шансов одобрения заявки по мортгиджу.
Далее представлены некоторые советы по успешной подаче заявления на получение ипотечного кредита.
Для тех, кто работает на себя, получение мортгиджа – дело не самое лёгкое. Однако есть несколько способов сделать этот процесс более простым:
Следите за своей кредитной историей: Хорошая кредитная история это одно из первых требований, предъявляемых сегодня банками к самозанятым и владельцам бизнесов.
Постарайтесь сразу по прибытию в Канаду открыть кредитную карточку и потом через несколько месяцев еще одну. Расширяйте свою кредитную историю, поднимайте лимиты по карточкам, возможно откройте кредитную линию или возьмите машину на финансирование. Часто вновь прибывшие не хотят этого делать, ссылаясь на то, что не привыкли жить в кредит и зарабатывают достаточно. Однако, наличие кредитной истории как минимум с двумя тремя активными записями будет крайне важно для банка, рассматривающего вашу заявку на мортгидж. Банк должен убедится, что клиент имеет положительный опыт и умеет обращаться с кредитом. Ни в коем случае не пропускайте минимальные платежи по кредитным картам и линиям, особенно если ваша кредитная история еще очень свежая.
Не держите больших балансов – если и пришлось залезть в кредит, старайтесь не держать больше половины от лимита на кредитной карточке/линии в течении долгого времени.
Избегайте появления записей в вашей кредитной истории от коллекторских компаний - часто безопаснее оплатить задолженность даже если вы с ней не согласны (особенно телекоммуникационным компаниям), а потом разобраться с кредитором через менеджмент или независимого регулятора.
Подкопите на более крупный первоначальный взнос (downpayment):Минимальный первоначальный взнос для self-employed без подтверждения дохода сегодня составляет 10% от стоимости недвижимости (так называемый застрахованный мортгидж, самые лучшие процентные ставки, цена недвижимости до 1.5 миллиона) и 20 процентов при альтернативном финансировании или при стоимости более 1.5 миллиона.
Приведите свои финансы в порядок: за несколько месяцев до подачи заявки на мортгидж, по возможности понизьте свои долги по карточкам и линиям. Коэффициент обслуживания долга является ключевым фактором в оценке вашего заявления.
Подготовьте всю необходимую документацию: Имейте на руках полные налоговые отчеты (T1 General, Income Tax and Benefit Return) как минимум за два последних года, которые показывают общий зарегистрированный доход, налоговые выплаты и списанные расходы. Также, необходимо предоставить соответствующие налоговые декларации, полученные от CRA (Notice of Assessment). Кроме этого, необходимо будет подтвердить, что бизнес зарегистрирован, примером может быть что-то из следующего: лицензия частного предпринимателя или партнерства (Master Business Licence), свидетельство о регистрации корпорации (Articles of Incorporation), регистрация бизнес номера (Business Number Summary of Accounts), регистрация плательщика налогов (HST Registration). Некоторые банки сегодня требуют от самозанятых клиентов и владельцев бизнеса банковские выписки с бизнес счета за последние 6-12 месяцев, контракты с клиентами и рабочие документы, чтобы продемонстрировать источники дохода. Будьте готовы предоставить подтверждение бизнес-активности и источники привлечения клиентов – веб-сайт, образцы рекламных материалов, недавние оплаченные счета бизнеса. Всё это поможет убедить банк в том, что бизнес функционирует и приносит достаточный доход.
И, конечно, лучшим советом всегда остаётся следующий: начните готовиться к получению мортгиджа заранее. Поговорите с мортгидж профессионалом – пусть он оценит вашу ситуацию за несколько месяцев до покупки. Чем больше у нас информации про вас и ваш бизнес, тем больше различных вариантов мы сможет вам предложить!
Возобновление мортгиджа и рефинансирование для self-employed
Предыдущая часть статьи в большей степени касалась покупки недвижимости для самозанятых, а что же делать тем у которых подходит срок возобновления мортгиджа (mortgage renewal) или необходимо получить дополнительные средства из накопленного капитала в доме (рефинансирование)?
Возобновление с вашим текущим банком часто является самым простым решением, даже если вы работаете на себя, так как в большинстве случаев не требуется переквалификация. Но ситуация быстро меняется, и ваш банк чаще всего не предложит вам лучшую ставку при возобновлении мортгиджа, пользуясь тем, что вам надо просто подписать их первое предложение, а не собирать документы и квалифицироваться при подаче заявки с новым банком. Поэтому прежде, чем соглашаться, проконсультируйтесь с опытным мортгидж брокером. Часто, мы честно советуем оставаться со своим банком, однако во многих случаях мы предлагаем лучшие варианты и переводим клиентов в новый банк практически без затрат.
Ситуация меняется в тот момент, когда заемщик хочет внести изменения в существующий мортгидж. Добавление супруга(-и) в ипотеку или в право собственности (титул), получение доступа к капиталу (equity) до истечения срока мортгидж контракта превращает простое возобновление в рефинансирование. Рефинансирование запускает процедуру полного повторного квалифицирования по действующим правилам кредитования, и именно здесь заемщики, работающие на себя, часто сталкиваются с вышеописанными трудностями.
А что делать если у вас прекрасный мортгидж, с низкими процентами, а вам понадобились дополнительные средства? Или, например, штрафные санкции такие высокие, что вся выгода от рефинансирования сходит на нет?
В таких случаях, дополнительная кредитная линия под залог недвижимости может стать гибким и выгодным решением ваших текущих финансовых вопросов.
Чаще всего, именно самозанятым клиентам необходим оперативный доступ к деньгам, и именно им нужна большая кредитная линия.
Для self-employed клиентов мы предлагаем уникальную кредитную линию под залог недвижимости до 1,000,000 без стандартного подтверждения дохода.
Особенно удобным, является то, что вы платите только за те средства, которые использовали и минимальный месячный платеж составляют только накопленные проценты.
Использование средств в пределах вашего лимита практически не ограничено. Самым популярным является консолидация долгов по дорогим кредитным карточкам и линиям, инвестирование в бизнес, покупка оборудования, ремонт или покрытие непредвиденных расходов.
Еще одним удобством является легкость доступа к данной линии. Во-первых, вам будут высланы чеки, а во-вторых, к линии будет прикреплена карточка, которая обслуживается практически в любом банкомате или платежном терминале в Канаде и мире. Вы также будете иметь онлайн доступ к вашей линии для контроля платежей и остатка средств.
Как вы видите, мортгиджи в виде кредитных линий во многих случаях являются отличной альтернативой полного рефинансирования, а для многих self-employed клиентов являются единственным способом избежать использования очень дорогих кредитных карточек.
И не отчаивайтесь если ваш банк, который вы поддерживаете на протяжении многих лет, отказал вам в выдаче кредита – опытный мортгидж брокер, возможно не только организует вам финансирование, но и поможет сэкономить тысячи долларов на выплатах по ипотечному кредиту.