Stress Test ужесточился c 1 июня

поможет ли это охладить рынок недвижимости

Начиная с 1 июня, канадские покупатели недвижимости вынуждены проходить более строгий мортгидж стресс тест. Он сократил их покупательную способность и, возможно, поспособствует охлаждению рынка, которое уже и так началось.

Хотя введение новых правил часто создает ажиотаж среди покупателей, желающих успеть до введения изменений, специалисты индустрии утверждают, что в этот раз ужесточение стресс теста не привело к скачку активности. Многие работники индустрии ожидали безумной активности за пару месяцев до 1 июня, однако мы этого не увидели, - говорит Джон Пазалис, президент Realosophy Realty. Разумеется, есть некоторые покупатели, желающие совершить покупку до вступления в силу новых правил, однако общее настроение рынка определённо спокойнее, чем ожидалось.

Напомним, минимальная квалификационная ставка в размере 5.25% сократила покупательную способность среднего домохозяйства почти на 4% или даже чуть больше. Если еще неделю назад вы квалифицировались под мортгидж размером $500,000, с 1 июня эта сумма уменьшилась до $479,000.

Такое изменение является дополнительным препятствием для покупателей жилья, которые и до этого должны были проходить стресс тест с текущей минимальной квалификационной ставкой в размере 4.79%. Это – использование и так крайне высокой квалификационной ставки с небольшим увеличением, - говорит старший экономист ВМО, Роберт Кавчик. Данное изменение является намного менее значительным, чем введённое в 2018 году, поэтому столь сильной спешки может и не быть.

Напомним, ужесточение мортгидж правил в 2018-ом действительно привело к ажиотажу среди канадцев. Покупательная способность потребителей тогда сократилась почти на 20% в результате предыдущих изменений.

Реакция рынка на последний раунд нововведений также вызывает интерес среди покупателей, так как многие оказались вытесненными из рынка, потому что дешёвые деньги и высокий спрос привели к резкому скачку цен на жильё во время пандемии.

Новые правила вступили в силу, когда рынки недвижимости уже и так начали показывать признаки охлаждения. В середине мая Канадская Ассоциация Недвижимости (CREA) заявила, что число сделок купли-продажи в апреле сократилось по сравнению с мартом на 12.5%. Рынок недвижимости последние пару месяцев охлаждается естественным путём, - говорит Пазалис. На мой взгляд, более высокая квалификационная ставка поспособствует развитию этой тенденции, что приведёт к переходу рынка с выгодного для продавцов к более сбалансированному состоянию.Очень хочется поверить словам представителей индустрии недвижимости о том, что активность на рынке недвижимости начала замедляться и вскоре начнут снижаться и темпы роста цен. Пока же, канадцы настолько обеспокоены перегретым рынком недвижимости, что многие хотели бы от центрального банка повышения стоимости кредитования с целью охлаждения спроса на жильё и стабилизации цен.

Около 70% участников нового опроса Nanos Research, проведённого для Bloomberg News, заявили, что резкий рост цен на недвижимость является основной проблемой экономики. Почти половина хотя бы отчасти выступает за то, чтобы Банк Канады поднял овернайт ставку для замедления этого роста, даже несмотря на то, что такое решение также повысит стоимость кредитных линий, кредитных карт и других задолженностей.

Результаты подчёркивают, как быстро растущие цены на жильё стали главной проблемой общественного сознания после года, во время которого цены в некоторых регионах взлетели на 30% или даже больше. Экономисты крупных банков требуют от правительства мер по сокращению спроса. В то же время, Банк Канады чётко дал понять, что не будет повышать ставки до тех пор, пока экономика не поглотит свою избыточную производительную мощность.

Согласно прогнозам Банка, это произойдёт не раньше второй половины 2022 года. Хотя к общему мнению не пришли, сам факт того, что каждый второй канадец готов смириться с повышением ставок, говорит о сильнейшем желании охладить горячий рынок недвижимости, - указывает интервьюер Ник Нанос.

Такие настроения приводят к беспокойству канадцев, включая даже некоторых домовладельцев, чьё состояние растёт вместе с рынком недвижимости. У меня есть жильё, но у меня есть и сын. Я задумываюсь о том, как он будет выживать в этом мире?, - говорит Рэймонд Вонг, инженер из Ванкувера, подавший канадскому парламенту петицию, в которой указывается, что центральному банку стоит учитывать цены на жилье при определении процентных ставок. Он может всё делать правильно, как по учебнику, получить образование, но, в итоге, он всё равно не сможет себе ничего позволить.

Долгосрочная позиция Банка Канады заключается в том, что повышение ставок является последним вариантом защиты при угрозе финансовой стабильности. Банк фокусируется на других приоритетах, например, сохранении здорового уровня инфляции и роста производительности.

Большинство экономистов считают, что с точки зрения восстановления ещё слишком рано повышать ставки, и непонятно, учли ли респонденты, выступающие в пользу более высоких ставок, масштабные последствия увеличения стоимости кредитования.

И всё же, растущее беспокойство канадцев о недавнем скачке цен на недвижимость может стать политической проблемой для премьер-министра Джастина Трюдо. Правительство может прибегнуть и к другим мерам по замедлению рынка, например, налогам и еще большему ужесточению правил ипотечного кредитования. Однако оно пока не решается на такие действия, опасаясь разгневанных домовладельцев. Увеличивающаяся пропасть между канадцами с собственным жильём и без него заставляет некоторых критиков рассматривать эту проблему как битву классов или поколений.

В Канаде, как и в США, для среднего класса давно считается жизненно важным иметь своё жилье.

Коэффициент домовладения в Канаде составляет около 69%. Для сравнения: во Франции он равен 65%, в Великобритании - 63%, а в Японии - 61%. По словам правительства Трюдо, оно уделяет особое внимание помощи покупателям первой недвижимости. Однако большинство экономистов считают, что принятые меры (например, 1%-ый налог для иностранных покупателей и финансирование доступного жилья) вряд ли восполнят значительные пробелы, с которыми потенциальные покупатели столкнулись в прошлом году.

В качестве модели альтернативной политики критики правительства Трюдо указывают Новую Зеландию. Столкнувшись в прошлом году с подобным скачком рыночной активности, связанным с низкими процентными ставками, страна ввела налог, направленный на спекуляцию. Правительство также проинструктировало центральный банк о необходимости учитывать сектор недвижимости при установлении кредитно-денежной политики.

Некоторые агитаторы часто изображают проблему как конфликт между двумя поколениями, а также между теми, у кого есть собственное жилье, и теми, у кого его нет. Однако опрос Bloomberg, проведённый в период с 29 апреля по 3 мая, предполагает, что дело может быть не в этом. Да, 18% респондентов возрастом от 18-ти до 34-х лет заявили, что они поддерживают повышение процентных ставок – по сравнению с 13% респондентов старше 55-ти лет. Однако старшая группа с большей охотой, чем младшая, утверждала, что частично поддерживает повышение. На мой взгляд, для большинства людей вполне очевидно, что рынок недвижимости в этой стране вышел из-под контроля, - говорит Бенджамин Райтцес из BMO Capital Markets. Хотя приятно иметь растущий в цене актив, это приводит к тому, что переезд в новое жильё становится намного более дорогостоящим. Вдобавок, семьи с детьми задумываются о том, как их чада смогут позволить себе свое жилье если эта тенденция продолжится.