Секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду

Ипотечная азбука

Всего лишь чуть более четырёх лет назад вы могли приобрести инвестиционную собственность без первоначального платежа (down payment) и получить лучшие процентные ставки на рынке.

Это было тогда. Сегодня ситуация с финансированием недвижимости для сдачи в аренду совершенно иная. Чтобы получить ипотечный кредит (мортгидж) на покупку небольшой (до 4-х квартир) собственности для последующей сдачи в аренду (rental property), вам придётся предоставить первоначальный платёж в размере как минимум 20% от общей стоимости покупки. И даже в таком случае вам не всегда удастся получить наиболее низкую ставку по ипотечному кредиту.

Учитывая тот факт, что квартиросъемщики (tenants) как правило меньше заботятся о состоянии недвижимости чем ее владельцы и свежий в памяти мировой кредитный кризис, правительство и банки рассматривают финансирование арендной недвижимости как более рискованное.

В итоге, сейчас труднее квалифицироваться под мортгидж для покупки арендной собственности – особенно по сравнению с периодом до 19 апреля 2010 года. (Именно тогда федеральное законодательство положило конец страхованию подобных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%).

Поэтому, если вы подумываете о покупке собственности для сдачи в аренду, и вскоре вам понадобится мортгидж, вот несколько вещей, о которых стоит помнить.

Вам необходим серьезный первоначальный взнос

Если вы покупаете недвижимость, в которой не будете проживать, и планируете сдавать её в аренду, практически любой финансовый институт в Канаде потребует от вас, как минимум, 20% первоначального взноса. В случае средней стоимости жилой недвижимости около $300,000 это составит $60,000.

Если же вы приобретаете кондоминиум или покупаете недвижимость в рискованном городе (например, Ванкувере), в некоторых случаях банк может потребовать дополнительные 5% в первоначальный взнос.

Подсказка: Если у вас нет такого количества наличных – не отчаивайтесь! Всегда можно использовать капитал (equity) в доме где вы живете и использовать одолженные деньги в качестве первоначального взноса при покупке инвестиционной недвижимости.

Выбор правильного финансового института в данном случае важен, как никогда

Если вы хотите получить ипотечный кредит, ваш коэффициент всех кредитных обязательств (total debt ratio) должен вписываться в рамки того или иного банка. Говоря простыми словами, данный коэффициент представляет собой ваши общие месячные расходы, поделенные на общий месячный доход из всех источников, включая рент.

Звучит просто, но на самом деле это не так. Способность заёмщика квалифицироваться часто зависит от того, какую часть его рентного дохода банк признаёт.

Вы думаете, если жилец платит вам $1,500 в месяц, вы можете добавить эти $1,500 в сумму вашего дохода при квалификации под мортгидж. Однако в большинстве случаев банк признает лишь 50% от этой суммы, что создаст дополнительные трудности при квалификации.

Существует четыре способа, которые финансовые институты используют для вычисления вашего коэффициента задолженности, однако это уже совсем другая история. Достаточно сказать, что компетентный мортигдж брокер подберет для вас банки, пользующиеся наиболее выгодными в вашей ситуации методами расчетов.

И ещё один момент, о котором необходимо помнить в данном вопросе. У разных банков разные ограничения коэффициента задолженности. Некоторые допускают 42%. Большинство других позволяют только 40%. К слову, эти дополнительные 2% могут сыграть решающую роль, особенно для тех заёмщиков, которые уже имеют несколько мортгиджей.

Подсказка: выбор банка имеет огромное влияние на ваши шансы получить ипотечный кредит. Далеко не все из нас имеют шестизначную зарплату и идеальную кредитную историю и если у вас возникают проблемы с квалификацией, вам понадобится финансовый институт, более открытый к здравому смыслу и готовый сделать исключения. Ваш банк на углу, скорее всего, не сможет вам в этом помочь и услуги опытного мортгидж брокера будут как нельзя кстати.

Сколько же домов разрешено финансировать?

Большинство банков не финансируют неограниченное количество домов или квартир, приобретаемых с целью сдачи в аренду. Хорошей новостью является то, что для клиентов со стабильным доходом и отличной кредитной историей, есть несколько банков, разрешающих финансирование 16-ти объектов недвижимости (включая ту в которой вы проживаете) по лучшей ставке и с 20% первоначальным взносом!

Многие финансовые институты если и не запрещают приобретать большое количество домов открыто, не разрешают учитывать 100% доходов от аренды в вычислениях коэффициента задолженности, что может сделать квалификацию под каждый последующий мортгидж довольно трудной и иногда даже нереальной. В итоге, заёмщики с большим портфелем инвестиционной недвижимости вынуждены обновлять мортгиджи со своими существующими банками, часто под невыгодные процентные ставки и не с самыми лучшими условиями контракта.

Иными словами, если вы планируете построить и финансировать небольшую рентную империю, ищите мортгидж брокера, у которого есть как минимум несколько клиентов с пятью или больше домами или квартирами сдающимися в аренду. Брокеру крайне необходим такой опыт, чтобы помочь вам в поисках наиболее подходящего банка.

Подсказка: финансовые институты с лучшими ставками по ипотеке часто имеют самые строгие правила. Если вам нужны лучшие условия, обратитесь к банкам с наиболее строгими условиями в самом начале основания своей «империи» и оставьте более гибкие варианты напоследок. Таким образом, у вас ещё останутся хорошие варианты, когда ваш портфель увеличится.

В следующем номере мы продолжим знакомить вас с тонкостями финансирования недвижимости, которая используется для сдачи в аренду. Вы узнаете, какие документы следует подготовить заранее, важна ли самая низкая процентная ставка по мортгиджу для арендной недвижимости и какими опциями мотгиджа нельзя жертвовать ни в коем случае.

Mortgage Legko