image

Первые жертвы коронавируса на рынке ипотечного кредитования

Ипотечная азбука

Невольной жертвой COVID-19 могут стать кредитные линии под залог жилья или HELOC, как мы привыкли их называть. Предполагается, что канадские банки начнут ужесточать доступ к HELOC, когда через несколько месяцев закончиться правительственная программа помощи, связанная с коронавирусом. Финансовые институты часто пытаются ограничить доступ к кредитованию заёмщиков, обладающих высоким уровнем задолженности.

На сегодня, задолженность по таким кредитным линиям (позволяющие домовладельцам получать финансирование под залог капитала в собственности) не сильно увеличилась, во многом из-за того, что многие заёмщики воспользовались стимулирующими мерами федерального правительства и банковскими отсрочками платежей, чтобы справиться со сложившейся ситуацией.

Но когда карантин завершится и бизнесы откроются, а программа федеральной отсрочки мортгидж платежей завершится, заёмщики, скорее всего, активнее начнут пользоваться кредитными линиями под залог жилья, особенно, если уровень безработицы останется высоким. Это заставит банки сократить доступ к HELOC, чтобы уменьшить риск резкого увеличения невыплат по мортгиджам и кредитным линиям. В целом, банки уже начали готовиться к такому сценарию.

Продукты HELOC, при определенном развитии событий, могут увеличить риск для банков, так как в условиях стресса люди хотят полагаться на подобные кредитные линии.

Если программа федеральной помощи закроется до того, как мы вернёмся к предыдущему уровню рабочей занятости, больше людей начнут оформлять HELOC. Возможно, это как раз и заставляет банки пересмотреть свои риски.

Одним из первых признаков стал момент, когда Scotiabank запретил заёмщикам использовать средства с кредитных линий HELOC (организованных в любых банках), как источник первоначального взноса (downpayment) при покупке инвестиционной недвижимости. Банк пока никак не комментирует данное решение.

В США JP Morgan Chase and Co заявил в конце апреля о временном прекращении принятия новых заявок на HELOC.

Кредитные линии под залог жилья являются более дешёвыми, чем другие кредиты, так как они обеспечиваются капиталом в недвижимости. Однако требования платежей лишь по процентам и простой доступ к дополнительному кредитованию увеличивают риск того, что заёмщики возьмут на себя слишком много долгов.

RBC, TD, BMO и CIBC пока не изменили свои требования.

Продукты HELOC составили 17 процентов от всех мортгидж операции шести крупнейших канадских банков в первом квартале этого года, поэтому риск ограничен, считают аналитики из Edward Jones.

Крупнейшие канадские банки требуют, чтобы мортгидж и кредитная линия в сумме не превышали 80% от стоимости недвижимости, а HELOC не может превышать 65 процентов.

Банки могут начать требовать от заёмщиков HELOC выплаты не только процентов, но ещё и основной части долга, чтобы сократить риски. Иногда в случае пропусков заёмщиками платежей по другим кредитным продуктам банки сокращают лимит по HELOC до суммы реального долга, чтобы уменьшит риск дефолта, однако, пока что они не делали этого для всех клиентов. Одним из неприятных моментов во времена финансового кризиса 2008-2009 годов, стало увеличение процентной ставки по уже существующим HELOC банком TD. Произошло это в уведомительном порядке, так как контракты по HELOC отличаются от мортгидж контрактов и позволяют банкам менять определенные условия. Многие клиенты были неприятно удивлены, обнаружив, что условия из кредитных линий изменились с Prime+0.5 до Prime+1.

Из хороших новостей важно отметить тот факт, что продажи недвижимости в Торонто, наконец, начали демонстрировать небольшое улучшение. Вдобавок, количество показов жилья в Онтарио также постепенно растет. Это говорит о том, что спрос потенциальных покупателей всё равно существует – хотя и не на таком уровне, как мы привыкли видеть в это время года.

По данным ShowingTime, компании предоставляющей рыночную статистику и технологии для показов, изначальное снижение показов в марте (когда были введены требования социальной дистанции и изоляции) трансформировалось в скромные признаки стабилизации, так как агенты переходят на виртуальные показы в регионах, обслуживаемых ShowingTime (включая, среди прочих, Альберту, Онтарио и Новую Шотландию). В середине марта число показов оказалось выше национальных показателей 2019 года. Текущие объёмы иллюстрируют реакцию индустрии на COVID-19, которая ежедневно меняется, - указывается в заявлении компании. ShowingTime еженедельно анализировали данные о показах недвижимости с первой календарной недели января до 27 апреля 2020 года, указывая средний семидневный показатель.

В Онтарио активность показов постепенно росла с начала года до 16 марта, когда были введены чрезвычайные меры касательно COVID-19, и показы недвижимости сократились. Затем, 30 марта они упали до наиболее низкого недельного среднего показателя (-65.7 процента). Тем не менее с приближением нового месяца показы начали медленно увеличиваться, а 27 апреля и вовсе показали значительное повышение до недельных средних -42.2 процентов. Это почти на 25 процентов выше, чем наиболее низкий показатель.

Хотя такое изменение активности показов может выглядеть незначительным, это определённо говорит о том, что покупатели и продавцы до сих пор заинтересованы в совершении сделок, независимо от пандемии.

Еще одной хорошей новостью последних недель стало медленное, но уверенное снижение процентных ставок по фиксированным мортгиджам! Причем снижение было отмечено не только для покупающих, но и для рефинансирующих свое жилье. Мы тщательно отслеживаем данную ситуацию для своих клиентов и регулярно понижаем ставки даже для тех из них, кто уже получил одобрение, подписал мортгидж контракт и ждет завершения сделки.

Контакты

204 - 2180 Steeles Avenue West, Concord, ON, L4K 2Z5, Canada

Toll-Free: 1-855-761-7001

www.mortgagelegko.com

ASK Первые жертвы коронавируса на рынке ипотечного кредитования A QUESTION

Tell your friends about "Первые жертвы коронавируса на рынке ипотечного кредитования"